A cobrança das despesas condominiais em atraso

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O Código Civil determina dentre os deveres do Síndico a arrecadação e a cobrança das despesas condominiais cabendo destaque para aquelas não pagas pelos condôminos

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Como a finalidade do condomínio não é gerar receitas ou lucro a despesa condominial é o simples rateio do custeio necessário para o seu funcionamento.

Neste cenário a inadimplência de alguns reflete diretamente na organização das contas do condomínio, com potencial para modificar a previsão do rateio feita no início do exercício com a necessidade muitas vezes dos chamados “rateios extras de inadimplência”.

Ao Síndico cabe agir com diligência no controle das contas de modo que já no primeiro mês de inadimplência deverá lançar mão dos meios legais de cobrança com o apoio da sua administradora e departamento jurídico.

Inicialmente a cobrança deverá ser feita de forma extrajudicial a fim de possibilitar ao devedor tomar ciência da dívida devidamente acrescida dos encargos legais previstos na convenção – multa de 2%, juros de mora, correção monetária, honorários advocatícios e despesas de cobrança – para eventualmente propor um acerto, lembrando que por se tratar de valores pertencentes a todos os condôminos ao Síndico não cabe conceder descontos ou abatimentos sem prévia autorização da assembleia.
Superada a cobrança extrajudicial sem que a dívida tenha sido paga será a vez de iniciar o procedimento judicial através de advogado especializado, com o ajuizamento de ação de execução de título extrajudicial, lembrando que o imóvel poderá ser usado no processo como garantia para o recebimento da dívida.

Dito isso, importante que o condomínio possua um cadastro de proprietários atualizado com o contato do responsável pela unidade, uma vez que a cobrança extrajudicial será ineficaz caso não se tenha os dados atualizados.

Iniciado o procedimento judicial, quando o apartamento possuir certidão de matrícula registrada em nome do condômino devedor, a tendência é que o processo transcorra de forma mais rápida.

Contudo, merecem atenção os casos em que o apartamento não se encontra em nome daquele que se tornou proprietário como, por exemplo, através de escritura ou contrato particular não registrados, já que a cobrança será feita contra quem figurar como proprietário na certidão de matrícula do imóvel.

Caso o condomínio tenha sido cientificado da venda do apartamento com a apresentação da documentação pertinente (escritura ou contrato sem registro) a cobrança judicial deverá ser feita contra o adquirente.

Na medida do possível o Síndico deve se atualizar em relação a situação de propriedade das unidades do condomínio uma vez que tendo início o procedimento de cobrança – extrajudicial ou judicial – muitas informações do caso são necessárias e sua obtenção pelo condomínio muitas vezes é a única forma possível para que se tenha um recebimento mais célere e com menos custos para todos.

PERGUNTAS:

1) Quais são as penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente?
R: Segundo o Código Civil, o inadimplente ficará sujeito a multa de 2%, juros de até 1% ao mês – ou conforme a convenção determinar, correção monetária e proibição de votar e ser votado em assembleias.

2) É possível que o devedor tenha seu nome levado a protesto em cartório?
R: Em alguns estados do Brasil é possível o protesto lembrando que a partir do Novo Código de Processo Civil o nome do devedor pode ser inscrito nos cadastros de inadimplentes em razão da dívida após o ajuizamento da ação de execução de título extrajudicial.

3) O condomínio pode afixar uma lista com os nomes dos devedores nas áreas comuns (elevadores, entradas, etc) para conhecimento de todos?
R: Não é possível. Tal medida é interpretada como dano moral indenizável. Nos balancetes mensais do condomínio podem constar detalhadamente as unidades devedoras.

4) O condomínio pode impedir o inadimplente de usar áreas comuns?
R: A resposta é depende do tipo da área comum. Há entendimentos no sentido de que é possível caso a área em questão gere custos específicos para o condomínio, mas para tanto é recomendável que se aprove tal deliberação em assembleia. Não é possível proibir o uso de elevadores, acessos, escadas e fornecimento de água.