Alteração de fachada em condomínio

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Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio como as paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portas, portões de entrada e de saída, entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Qualquer alteração que implique em modificação da harmonia estética caracteriza alteração de fachada, o que segundo a lei brasileira não é permitido, salvo se obtida autorização dos demais condôminos em assembleia.

Diz o artigo 1.336 do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas …

Geralmente as convenções de condomínio também tratam a respeito da questão e devem ser seguidas por todos os condôminos, bem como, ter o seu cumprimento exigido pelo Síndico.

Atualmente é comum ocorrer o fechamento de sacadas com vidros transparentes a fim de proporcionar uma melhor utilização de espaço, o que é permitido desde obtida autorização em assembleia que deverá estabelecer um padrão a ser seguido por todas as unidades.

A instalação de aparelhos de ar-condicionado externo pode sim impactar no aspecto externo da fachada e deve ser motivo de alerta para o Síndico.

Ao verificar qualquer modificação realizada o Síndico deve procurar o morador responsável e tentar que a modificação seja desfeita – caso já tenha sido concluída – sendo possível impor multa ao responsável conforme previsão da convenção do condomínio.

Caso a obra ainda esteja em curso o condomínio pode buscar no Poder Judiciário uma medida judicial que paralise a obra com a finalidade de preservar a fachada externa.

Assim, embora formado de apartamentos autônomos como propriedades individuais de cada condômino, e sem perder essa qualidade, a fachada externa se apresenta como um todo cuja manutenção é obrigação legal dos condôminos.

Questões:

1) É possível a troca da porta de entrada do apartamento e a pintura do o hall de entrada dos apartamentos?
R: Geralmente a convenção do condomínio proíbe a substituição da porta e da pintura do hall o que se ocorrer deve ser respeitado. Há casos em que a assembleia autoriza as modificações lembrando que a abertura da porta da unidade para o lado de dentro é determinação de segurança do Corpo de Bombeiros.

2) Substituir os portões pode caracterizar alteração da fachada?
R: Pode sim caracterizar alteração de fachada nos casos em que o portão é parte integrante do projeto arquitetônico do edifício quando alterá-lo constitui mudança de fachada.

3) Qual a importância da convenção do condomínio e do regimento interno para disciplinar a questão da preservação da fachada?
R: A convenção do condomínio e o regimento interno – que integra a convenção – são documentos importantes e que contem força legal para obrigar o condômino a fazer ou a deixar de fazer algo. Por isso é importante que neles estejam previstas proibições como colocar ou instalar varais nas varandas, pendurar bicicletas, roupas e objetos para o lado de fora ou colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito.

4) O que o Síndico deve fazer ao constatar que determinada unidade promoveu alteração na fachada?
R: O Síndico deve entrar em contato com o responsável pela unidade e solicitar o desfazimento da alteração, podendo ainda aplicar as penalidades previstas na convenção e no regimento interno do condomínio. Caso não consiga deverá constituir advogado para em nome do condomínio notificar extrajudicialmente o condômino, dando prazo para desfazer a modificação, sob pena do ingresso com ação judicial objetivando restaurar a fachada externa em seu aspecto original.